Βραχυχρόνιες Μισθώσεις

1. Εχω ατομική επιχείρηση που δραστηριοποιείτε στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, μπορώ να δικαιολογήσω έξοδα;

Ατομικές επιχειρήσεις που ασκούν την δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς παροχή επιπλέον υπηρεσιών, δεν δικαιούνται να εκπέσουν δαπάνες.

Όταν η βραχυχρόνια μίσθωση προσφέρεται από νομικά πρόσωπα κάθε μορφής, εκπίπτουν κανονικά οι δαπάνες, ενώ όταν η ίδια υπηρεσία προσφέρεται από ατομική επιχείρηση, οι ίδιες δαπάνες δεν εκπίπτουν.

2. Βραχυχρόνιες Μισθώσεις & ΦΠΑ

Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013, απαλλάσσεται του ΦΠΑ, Εφ’ όσον δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες (Ν. 4446/2016 άρθρο 111 παρ.3α΄)

3. Τι δεν θεωρείται πρόσθετη παροχή;

Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται ως πρόσθετη παροχή υπηρεσίας κατά τα ανωτέρω, συνεπώς δεν ασκεί επιρροή στην απαλλαγή από τον ΦΠΑ. Ομοίως, το γεγονός ότι στην αξία του μισθώματος περιλαμβάνονται και λοιπές παροχές κοινής ωφέλειας, όπως:
→ το ηλεκτρικό ρεύμα,
→ η ύδρευση,
→ η τηλεφωνία,
→ το ίντερνετ
→ και οι κοινόχρηστες δαπάνες, που ως χρεώσεις επιβαρύνουν τον εκμισθωτή και στη συνέχεια μετακυλίονται στον μισθωτή.

4. Ποιες δαπάνες εκπίπτουν από το εισόδηµα φυσικού προσώπου που σχετίζεται µε βραχυχρόνια µίσθωση;

Οι δαπάνες που µπορούν να εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδηµά σας είναι οι εξής:
● Έξοδα σχετιζόµενα µε επισκευές, συντήρηση, ανακαίνιση ή όποια άλλα πάγια/
λειτουργικά κόστη της ακίνητης περιουσίας, σε ποσοστό 5%.
● Το µίσθωµα που καταβάλλεται στις περιπτώσεις υπεκµίσθωσης.
● Οι δαπάνες αντιπληµµυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών σε ποσοστό 10%.
● Το ποσό της αποζηµίωσης που καταβάλλει, βάσει νόµου, ο εκµισθωτής στο µισθωτή για τη λύση της µισθωτικής σχέσης του ακινήτου.

5. Πώς φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση;

Το εισόδηµα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτου της
οικονοµίας διαµοιρασµού είναι εισόδηµα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα
εκµισθώνονται επιπλωµένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής
κλινοσκεπασµάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το
εισόδηµα αυτό αποτελεί εισόδηµα από επιχειρηµατική δραστηριότητα.
Oι συντελεστές φόρου εισοδήµατος στο εισόδηµα από την εκµίσθωση ακίνητης περιουσίας από
φυσικά πρόσωπα είναι οι εξής:
● από 0 € – 12,000 €: φορολογικός συντελεστής 15%
● από 12,001 € – 35,000 €: φορολογικός συντελεστής 35%, και
● άνω των 35,001 €: φορολογικός συντελεστής 45%.

Παράδειγµα υπολογισµού φόρου
Διαχειριστής κατέχει ένα διαµέρισµα 2 υπνοδωµατίων στην Αθήνα. Μισθώνει το διαμέρισμα αυτό και λαµβάνει συνολικό ακαθάριστο ενοίκιο το έτος ποσού 6.000 €.

Συνολικό ακαθάριστο ενοίκιο 6.000 €
Μείον εκπιπτόµενες δαπάνες σε ποσοστό 5% 300.00 €
Καθαρό φορολογητέο εισόδηµα από ενοίκια 5.700 €

6. Τι θεωρείται πρόσθετη παροχή;

Για την απαλλαγή από τον ΦΠΑ των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, πρέπει κατά τη διάρκεια της μίσθωσης να μην παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες:
→ καθαριότητας,
→ περισυλλογής απορριμμάτων,
→ αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών,
→ βοηθητικού προσωπικού
→ και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.

7. Ποιες φορολογικές συνέπειες θα έχει ο εκμισθωτής εάν παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες στον μισθωτή κατά την περίοδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης;

Σημαίνει ότι το φυσικό πρόσωπο-ιδιοκτήτης του ακινήτου θα φορολογηθεί ως επιχειρηματίας με τις παραπάνω υποχρεώσεις:
→ Θα πρέπει να παρακρατεί ΦΠΑ 13% από τους πελάτες του και να τον αποδίδει στην εφορία
→ Θα φορολογείται  με την κλίμακα της επιχειρηματικής δραστηριότητος και όχι με 15% έως 45% (που είναι η κλίμακα των ενοικίων)
→ Θα πληρώσει προκαταβολή του φόρου για το επόμενο έτος
→ Θα πληρώσει τέλος επιτηδεύματος

8. Εάν μια βραχυχρόνια μίσθωση δεν διενεργείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας θα μπορεί να απαλλαγεί από τον ΦΠΑ;

Aπαλλάσσονται από τον ΦΠΑ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων που δεν ενεργούνται μέσω ψηφιακών πλατφορμών, καθώς η χρήση ή μη του διαδικτύου δεν αποτελεί κριτήριο για την εφαρμογή της απαλλαγής από τον ΦΠΑ. Για τις κρατήσεις αυτές δεν υποβάλλεται δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής στο μητρώο αλλά δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας.

9. Είμαι ιδιώτης που δραστηριοποιούμαι στην βραχυχρόνια μίσθωση, μπορώ να χρεώσω στον πελάτη μου διακριτά στις πλατφόρμες κόστος καθαρισμού;

Ναι μπορώ να χρεώσω το κόστος καθαρισμού στον πελάτη μου, πλέον της τιμής του δωματίου, απλά θα πρέπει να το δηλώσω συνολικά με το κόστος διαμονής στην δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής που θα υποβάλω μετά το check-out του πελάτη και φυσικά να το φορολογηθώ.

10. Χρειάζεται να έχω κάλυψη αστικής ευθύνης ως διαχειριστής ακινήτων;

Ναι, είναι σημαντικό να έχετε ασφαλιστεί ως διαχειριστής ακινήτων σε περίπτωση που πελάτης σας διεκδικήσει αποζημίωση για ατυχήματα (σωματικές βλάβες ή/και υλικές ζημιές) που μπορεί να συμβούν κατά τη διάρκεια της διαμονής τους στον χώρο της επιχείρησής σας.

Καλύψεις Αστικής Ευθύνης Τουριστικών Μονάδων: Απευθύνεται σε εσάς που διαθέτετε ενοικιαζόμενα δωμάτια, ξενοδοχεία, καθώς και κατοικίες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Καλύπτει την ευθύνη σας για αποζημιώσεις που διεκδικούν οι πελάτες σας, για ατυχήματα (σωματικές βλάβες ή/και υλικές ζημιές) που μπορεί να συμβούν κατά τη διάρκεια της διαμονής τους στον χώρο της επιχείρησής σας. Η Αστική Ευθύνη Τουριστικών Μονάδων INTERAMERICAN σας δίνει τη δυνατότητα να επιλέξετε ανάμεσα στα προγράμματα EXTRA ή TOTAL, ανάλογα με το βαθμό προστασίας που επιθυμείτε. Τα προγράμματα είναι εμπλουτισμένα με επιπλέον καλύψεις ώστε να έχετε μία ολοκληρωμένη προστασία για τον χώρο των εγκαταστάσεών σας από συνήθεις κινδύνους, όπως Πυρκαγιά, Διαρροή Σωληνώσεων, Κολυμβητικές Δεξαμενές, Τροφική Δηλητηρίαση, Κλοπή/Διάρρηξη Δωματίου κ.α.

Για περισσότερες πληροφορίες επισκεφτείτε: https://orfanidisnikolaos.com/

https://www.facebook.com/Orfanidis.insurance.services

11. Εφαρμόζονται περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση όπως μίσθωση μέχρι 2 ακίνητα ή μίσθωση μέχρι 90 ημέρες /έτος ή το συνολικό εισόδημα από την βραχυχρόνια μίσθωση να μην ξεπερνά τις 12.000€;

OXI, δεν υπάρχει κανένας περιορισμός αυτή τη στιγμή, δεν έχει δημοσιευτεί σχετική ΚΥΑ.

12. Τι συμβαίνει στις περιπτώσεις που προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες και τα ακίνητα διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ);

Στην περίπτωση αυτή αρχικά ο διαχειριστής δεν υποβάλλει δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής. Από τη στιγμή που προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες ο διαχειριστής θα πρέπει να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να χρεώνει ΦΠΑ 13% (διαμονή).

13. Εταιρεία – νομικό πρόσωπο για κάθε ακίνητο που προσφέρει για βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να συστήνει υποκαταστήματα;

OXI, τα ακίνητα που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση από νομικά πρόσωπα, δεν θεωρούνται υποκαταταστήματα αν δεν προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες.

Στην περίπτωση όμως που προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες, τότε ναι, θα πρέπει να οριστούν ως υποκαταστήματα.

14. Τι ισχύει με τα μισθώματα που καταβάλλονται από διαχειριστές ακινήτων όταν τα πρόσωπα αυτά έχουν και την ιδιότητα υπεκμισθωτή του ακινήτου;

NAI, όταν οι διαχειριστές ακινήτων μισθώνουν ακίνητα από τους ιδιοκτήτες τους προκειμένου να τα διαθέσουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης με την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, η αρχική συμφωνία μίσθωσης που συνάπτεται με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου υπάγεται σε τέλη χαρτοσήμου 3% (πλέον ΟΓΑ χαρτοσήμου 20%) σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 13 του Κώδικα Τελών Χαρτοσήμου.

15. Πως μπορεί όποιος έχει εμπράγματο δικαίωμα ψιλής κυριότητας να είναι διαχειριστής ακινήτου με την ιδιότητα αυτή και να αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.); Πώς ένας διαχειριστής ακινήτου – μη ιδιοκτήτης αποκτά Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.);

Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πρέπει να υποβάλλει Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης
Περιουσίας. Στη συγκεκριμένη δήλωση πρέπει ο ιδιοκτήτης να επιλέξει το σχετικό πεδίο με το οποίο παραχωρεί το δικαίωμα υπεκμίσθωσης για Βραχυχρόνια Μίσθωση βάσει των διατάξεων του άρ. 111 του ν.4446/2016 όπως ισχύει, και να καταχωρήσει τον Α.Τ.ΑΚ. του ακινήτου. Στη συνέχεια ο διαχειριστής ακινήτου-μη ιδιοκτήτης με τη χρήση
των προσωπικών του κωδικών TAXISnet και αφού επιλέξει την ιδιότητα του υπεκμισθωτή, θα καταχωρήσει το «Ακίνητο» στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Τα στοιχεία που απαιτούνται για να του χορηγηθεί ο Α.Μ.Α. είναι ο Αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας που υπέβαλε ο ιδιοκτήτης.