10 ερωτήσεις και απαντήσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

Με μεγάλη προσοχή παρακολουθούμε τα τελευταία δύο τουλάχιστον έτη την αλματώδη ανάπτυξη τόσο στη χώρα μας όσο και διεθνώς, του θεσμού της οικονομίας του διαμοιρασμού (Sharing Economy). Εάν επιχειρήσουμε να ορίσουμε την οικονομία του διαμοιρασμού, ως πιο αξιόπιστο ορισμό θα μπορούσαμε να χρησιμοποιήσουμε τον εξής: «ορίζουμε ως Οικονομία Διαμοιρασμού την παραχώρηση από έναν καταναλωτή σε άλλο προσωρινής πρόσβασης σε φυσικά περιουσιακά στοιχεία του τα οποία δεν αξιοποιεί πλήρως (υπάρχει δηλαδή αδρανής δυναμικότητα σε αυτά), πιθανώς για χρήματα»1. Παρόλο που προφανώς η οικονομία του διαμοιρασμού δεν αφορά μόνο ακίνητα, αλλά και άλλα περιουσιακά στοιχεία και υπηρεσίες, στη σημείωμα αυτό θα περιοριστούμε μόνο στα ζητήματα που αφορούν ακίνητη περιουσία. Στα καθ ημάς λοιπόν η οικονομία του διαμοιρασμού αποτέλεσε ένα λαμπρό πεδίο ώστε ιδιοκτήτες ακινήτων τα οποία είχαν καταστεί μη εκμεταλλεύσιμα λόγω της κρίσης τα τελευταία χρόνια, να αποκτήσουν κάποιο εισόδημα το οποίο αν μη τι άλλο θα κάλυπτε τις δαπάνες (ΕΝΦΙΑ, κ.λπ.) που συνεπάγεται η κατοχή κάποιου ακινήτου. Έτσι πράγματι η επιτυχία αυτών που πρώτοι αξιοποίησαν το νέο θεσμό τόσο στην εξεύρεση πελατών, όσο και στην απόκτηση ικανοποιητικού σε αρκετές περιπτώσεις εισοδήματος, είχα σαν αποτέλεσμα την ταχύτατη εξάπλωση του θεσμού.

Δείτε την Δημοσιεύση στο ΦΕΚ 4232 Β΄ (04-12-2017) – Εγκύκλιος ΠΟΛ. 1187/17 της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) με Θέμα: «Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού»

Η πολιτεία ασθμαίνοντας και με καθυστέρηση προσπάθησε εν όψει της ταχύτατης εξάπλωσης του φαινομένου να εισάγει ένα κανονιστικό πλαίσιο. Η πρώτη τέτοια προσπάθεια έγινε με την ψήφιση του άρθ. 111 του Ν. 4446/2016 με ισχύ αρχικά από την 1/2/2017. Ωστόσο στη συνέχεια και πριν προλάβουν να ισχύσουν οι διατάξεις του παραπάνω Νόμου, ανεστάλη το άρθρο αυτό τον Απρίλιο του 2017, με το Ν. 4465/2017 και τελικά, επήλθαν σημαντικές αλλαγές στην μέχρι τώρα νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού με τα άρθ. 83 και 84 του Ν. 4472/2017. Ταυτόχρονα με το άρθ. 83 του ν. 4472/2017 προστέθηκε στον ΚΦΕ (Ν.4172/2013) το νέο άρθρο 39Α το οποίο ορίζει ότι: «το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθ. 111 του ν. 4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του ν. 4172/2013 (Α’ 167), όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ν. 4172/2013, όπως ισχύει».

Παρά τις αλλεπάλληλες νομοθετικές αλλαγές μέχρι και σήμερα ακόμα αναμένουμε την έκδοση κυρίως της Κ.Υ.Α. που θα ορίζει περιορισμούς βάσει γεωγραφικών κριτηρίων στον αριθμό ακινήτων και ημερών εκμίσθωσης, αλλά και την έναρξη παραγωγικής λειτουργίας των ηλεκτρονικών εφαρμογών της Α.Α.Δ.Ε. στις οποίες θα δηλώνονται τα ακίνητα και οι μισθώσεις που πραγματοποιούνται.

Στην κατεύθυνση της εφαρμογής του νόμου, σημαντική εξέλιξη αποτέλεσε η έκδοση της απόφασης Α.Α.Δ.Ε. ΠΟΛ.1187/2017 με την οποία καθορίστηκαν οι διαδικασίες εφαρμογής των κείμενων διατάξεων και ορίστηκε ως ημερομηνία έναρξης εφαρμογής τους η 1/1/2018. Με την αφορμή αυτή λοιπόν θα εξετάσουμε σήμερα κάποια ζητήματα, σχετικά με το θέμα, με τη μορφή ερωτήσεων και απαντήσεων.

1. Ποιες μισθώσεις αφορούν οι νέες ρυθμίσεις

Μία παρεξήγηση που μερικές φορές δημιουργείται έχει να κάνει με το ότι θεωρείται πως οι ρυθμίσεις του άρθ. 111 του Ν.4446/2016 και του άρθρου 39Α του ΚΦΕ αφορούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων γενικά. Αυτό όμως δεν είναι αληθές. Ο νόμος αναφέρεται αποκλειστικά και μόνο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της «οικονομίας του διαμοιρασμού» δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους. Επισημαίνεται ότι ειδικά για την περίπτωση της «βραχυχρόνιας μίσθωσης», «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για την σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του «ακινήτου».

Κατά συνέπεια τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας όπως είναι η airbnb και άλλες παρόμοιες, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες ρυθμίσεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

2. Πότε θεωρείται καλύτερη η φορολόγηση του εισοδήματος ως εισόδημα ακίνητης περιουσίας ή ως εισόδημα επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Μία δεύτερη παρεξήγηση έχει να κάνει με το γεγονός ότι πολλοί φορολογούμενοι θεωρούν a priori ως επωφελέστερη τη φορολόγηση του εισοδήματος που αποκτούν, ως εισόδημα από εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας.

Αυτό ισχύει στην περίπτωση που τα εισοδήματα είναι σχετικά χαμηλά, αλλά δεδομένου ότι σε κάποιες περιπτώσεις και για κάποια ακίνητα το εισόδημα μπορεί να είναι σημαντικό, θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσο είναι όντως επωφελής η λύση αυτή ή εάν είναι προτιμότερο ο φορολογούμενος να προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Εάν υποθέσουμε ότι ισχύουν οι προϋποθέσεις χαρακτηρισμού της μίσθωσης ως εισόδημα από εκμετάλλευση ακινήτων, θα έχουμε τα εξής πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα:

ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ

– Δεν υπάρχει υποχρέωση απόκτησης σήματος ΕΟΤ.

– Απαλλαγή από ΦΠΑ.

– Απαλλαγή από υποχρέωση τήρησης βιβλίων.

– Απαλλαγή από τέλη (διαμονής κλπ.).

– Φορολόγηση με την κλίμακα εισοδήματος ακίνητης περιουσίας.

– Δεν υπολογίζεται προκαταβολή φόρου.

ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ

– Χάνεται η δυνατότητα φορολογικής έκπτωσης δαπανών επί του ακινήτου, πέρα του οριζόμενου εκ του νόμου ποσοστού 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος.

– Δεν υπάρχει η δυνατότητα παροχών προς τους τουρίστες.

– Η φορολόγηση με την κλίμακα ακίνητης περιουσίας είναι σημαντική από κάποιο ποσό εισοδήματος και πάνω.

Παραδείγματα.

ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1.

Εκμίσθωση δύο κατοικιών με συνολικό εισόδημα 25.000 ευρώ.

Πραγματοποιήθηκαν δαπάνες επισκευών και συντηρήσεων των παραπάνω ακινήτων: 5.000 ευρώ.

ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ Α. ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑΣ

Φορολογητέο εισόδημα: 25.000 – 5.000 = 20.000 ευρώ.

Φόρος κλίμακας = 20.000 Χ 22% = 4.400 ευρώ.

Πλέον Τέλος επιτηδεύματος = 650 ευρώ.

Εισφορά αλληλεγγύης (20.000) = 8.000 Χ 2,20% = 176 ευρώ.

Σύνολο = 5.226 ευρώ

Πλέον Προκαταβολή φόρου = 4.400 ευρώ.

ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ Β. ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

Φορολογητέο εισόδημα = 25.000 – (25.000 Χ 5%) = 23.750 ευρώ.

Φόρος = (12.000 Χ 15%) + (11.750 Χ 35%) = 5.912,50 ευρώ.

Τέλος επιτηδεύματος = 0

Εισφορά αλληλεγγύης (23.750) = (8.000 Χ 2,20%) + (5.750 Χ 5%) = 463,50

Σύνολο = 6.376 ευρώ.

Προκαταβολή φόρου = 0

ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2

Εκμίσθωση κατοικίας με συνολικό εισόδημα 12.000 ευρώ.

Πραγματοποιήθηκαν δαπάνες 2.400 ευρώ.

ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ Α. ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗΣ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑΣ

Φορολογητέο: 12.000 – 2.400 = 9.600 ευρώ.

Φόρος κλίμακας = 9.600 Χ 22% = 2.112 ευρώ.

Τέλος επιτηδεύματος = 650 ευρώ.

Σύνολο = 2.762 ευρώ

Προκαταβολή = 2.112 ευρώ.3

ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ Β. ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ

Φορολογητέο εισόδημα = 12.000 – (12.000 Χ 5%) = 11.400 ευρώ.

Φόρος = (11.400 Χ 15%)= 1.710,00 ευρώ.

Γενικά όσο υψηλότερο είναι το εισόδημα και όσο υψηλότερες είναι οι δαπάνες που αφορούν το εκμισθωμένο ακίνητο, τόσο καθίσταται απαραίτητο να ερευνηθεί μήπως είναι επωφελέστερη η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.

3. Πότε είναι υποχρεωτική η φορολόγηση του εισοδήματος ως εισοδήματος επιχειρηματικής δραστηριότητας

Κατά πρώτο λόγο η παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων προσδίδει σε αυτή τον χαρακτήρα της παροχής υπηρεσιών τουριστικού καταλύματος και όχι εκμίσθωσης ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι στην περίπτωση αυτή ο φορολογούμενος θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα.

Ως προς το ποια θεωρείται πρόσθετη υπηρεσία δεν υπάρχει μέχρι αυτή τη στιγμή σαφής τοποθέτηση του Υπ. Οικ. Άρα είναι θέμα κρίσης της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. Ωστόσο μπορούμε να θέσουμε ως γενικό κανόνα ότι υπηρεσίες που είναι απαραίτητες προκειμένου ένα ακίνητο να είναι λειτουργικό, δηλαδή κατοικήσιμο, δεν θεωρούνται ικανές να αλλάξουν τον χαρακτηρισμό της μίσθωσης. Για παράδειγμα δεν μπορεί να θεωρηθεί ως πρόσθετη υπηρεσία η παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, αφού η τυχόν απουσία της θα καθιστούσε το ακίνητο μη κατοικήσιμο.

Επίσης δε μπορεί να θεωρηθεί πρόσθετη υπηρεσία η θέση στη διάθεση του χρήστη των επίπλων του ακινήτου, αφού μιλάμε σε κάθε περίπτωση για εκμίσθωση επιπλωμένων ακινήτων. Η επίπλωση ενός ακινήτου προφανώς δεν περιλαμβάνει μόνο τους καναπέδες και τα κρεβάτια αλλά και τον εξοπλισμό εκείνο που αποτελεί μέρος μίας σύγχρονης κατοικίας όπως το ψυγείο, η κουζίνα, ο φούρνος, ο θερμοσίφωνας για την παροχή ζεστού νερού, το πλυντήριο κλπ

Αντίθετα πρόσθετη υπηρεσία θα μπορούσε να θεωρηθεί η παροχή πρωϊνού ή γεύματος ή η παροχή υπηρεσίας καθαριότητας του χώρου κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Εκεί που κατά την άποψή μας γεννάται θέμα το οποίο καλό θα ήταν να διευκρινιστεί από το αρμόδιο υπουργείο, είναι στο ζήτημα της παροχής σταθερής τηλεφωνίας και κυρίως internet / Wi-fi που κατά κανόνα παρέχεται σε τέτοιου είδους μισθώσεις.

Ένας δεύτερος παράγοντας που θα μπορούσε να οδηγήσει στην υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, έχει να κάνει με την υπέρβαση κριτηρίων που βάσει πρόβλεψης του νόμου θα ισχύουν σε συγκεκριμένες γεωγραφικές περιοχές της χώρας, οι οποίες θα οριστούν με Κ.Υ.Α. των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού, που πρόκειται να εκδοθεί.

Οι περιορισμοί αυτοί αφορούν τα εξής:

α. Απαγόρευση εκμίσθωσης άνω των 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.

β. Οι εκμισθώσεις να μην υπερβαίνουν αθροιστικά τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος.

Κατ’ εξαίρεση θα επιτρέπεται υπέρβαση της διάρκειας, εφόσον το συνολικό εισόδημα από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τα 12.000 ευρώ κατά το φορολογικό έτος.

Ενδεικτικά σε περιοχές που θα ισχύουν οι παραπάνω περιορισμοί μπορεί να έχουμε τις εξής περιπτώσεις:

Παράδειγμα 1.

Ιδιώτης εκμισθώνει επιπλωμένο διαμέρισμα σε τουρίστες και τους παρέχει μόνο κλινοσκεπάσματα. Η διάρκεια των εκμισθώσεων εντός του έτους ήταν 70 ημέρες και το εισόδημα που απόκτησε ήταν 16.000 ευρώ. Το εισόδημα προέρχεται από εκμετάλλευση ακινήτων.

Παράδειγμα 2.

Ιδιώτης εκμισθώνει δύο επιπλωμένα διαμερίσματα σε τουρίστες και τους παρέχει μόνο κλινοσκεπάσματα. Η διάρκεια των εκμισθώσεων εντός του έτους ήταν 80 ημέρες για το ένα ακίνητο και 100 ημέρες για το άλλο. Το εισόδημα που απόκτησε ήταν 18.000 ευρώ. Εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, λόγω υπέρβασης του αριθμού των ημερών και του ποσού εισοδήματος.

Παράδειγμα 3.

Ιδιώτης εκμισθώνει δύο επιπλωμένα διαμερίσματα σε τουρίστες και τους παρέχει μόνο κλινοσκεπάσματα. Η διάρκεια των εκμισθώσεων εντός του έτους ήταν 80 ημέρες για το ένα ακίνητο και 100 ημέρες για το άλλο. Το εισόδημα που απόκτησε ήταν 12.000 ευρώ.

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία, γιατί υπάρχει υπέρβαση του αριθμού των ημερών, αλλά όχι και του εισοδήματος.

4. Ποιος μπορεί να είναι διαχειριστής

Διαχειριστής κατά κανόνα είναι ο κύριος, ο επικαρπωτής του ακινήτου ή ο υπομισθωτής του ακινήτου. Ωστόσο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μπορεί ο διαχειριστής του ακινήτου να είναι:

α) ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς,

β) ο εκκαθαριστής κληρονομιάς,

γ) ο εκτελεστής διαθήκης,

δ) ο σύνδικος πτώχευσης,

ε) ο προσωρινός διαχειριστής,

στ) ο μεσεγγυούχος,

ζ) ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.

Η ΠΟΛ.1187/2017 δεν προβλέπει τη δυνατότητα διαχειριστής του ακινήτου να είναι κάποιος άλλος τρίτος, έναντι αμοιβής, προμήθειας κλπ. Υπογραμμίζεται ότι για κάθε ένα ακίνητο ορίζεται ένας μόνο «Διαχειριστής».

5. Τι υποχρεώσεις έχει ο διαχειριστής

Ο διαχειριστής είναι αυτός που επωμίζεται το κύριο βάρος, ως προς την εκπλήρωση των δηλωτικών υποχρεώσεων που θέτει ο νόμος. Συγκεκριμένα:

α) Εγγράφει κάθε υπαγόμενο στο νόμο διατιθέμενο προς εκμίσθωση ακίνητο, στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Εξαιρούνται της υποχρέωσης εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» οι «Διαχειριστές» που διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.), σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του ν. 4276/2014 και της παραγράφου 5 του άρθρου 46 του ν. 4179/2013, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας κατά την ανάρτηση του «Ακινήτου» στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

Σε περίπτωση που ο «Διαχειριστής» εκμισθώνει διακριτά στην πλατφόρμα περισσότερους του ενός χώρους στο ίδιο ακίνητο, θα πρέπει να αποκτά ξεχωριστό αριθμό μητρώου για κάθε έναν από αυτούς.

β) Αναρτά το ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης στις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού καθώς και σε κάθε μέσο προβολής με υποχρεωτική αναγραφή του αριθμού εγγραφής του στο ως άνω «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»

γ) Υποβάλλει τη «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά μισθωτή και μίσθωση.

δ) Καταχωρεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στοιχεία (συνδικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.α.) απαραίτητα για τον προσδιορισμό του ετήσιου εισοδήματος του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013, ανά δικαιούχο εισοδήματος,

ε) Είναι υπεύθυνος για τη δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει κατά την εγγραφή του «Ακινήτου» στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».

6. Τι υποχρεώσεις έχει ο δικαιούχος εισοδήματος του ακινήτου

Ως «Δικαιούχος Εισοδήματος» νοείται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα που είναι υπόχρεα σε φόρο εισοδήματος σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Φ.Ε. και κατά κανόνα είναι ο κύριος του ακινήτου ή ο υπομισθωτής. Ο κύριος του «Ακινήτου» ή ο επικαρπωτής εφόσον αναθέτουν σε υπεκμισθωτή ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε άλλο υπεκμισθωτή τη διαχείριση «Ακινήτου» με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, στην οποία καταχωρεί τα στοιχεία του «Διαχειριστή». Η δήλωση αυτή προηγείται της εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος «Διαχειριστής» του «Ακινήτου». Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας «Ακινήτου», όταν «Διαχειριστής» βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

7. Τι υποχρεώσεις έχει η πλατφόρμα

Η εταιρεία που διαθέτει την ηλεκτρονική πλατφόρμα για την πραγματοποίηση των συναλλαγών αυτών (των βραχυχρόνιων μισθώσεων) υποχρεούται να παρέχει στην Α.Α.Δ.Ε. εφόσον της ζητηθεί, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτή. Κυρώσεις σε περίπτωση μη συμμόρφωσης: 250 ή 500 ευρώ σύμφωνα με την κατηγορία τηρούμενων βιβλίων.

8. Πως δηλώνεται το εισόδημα

Το εισόδημα για κάθε δικαιούχο εισοδήματος θα προκύπτει ως εξής: Α) Με την εγγραφή του κάθε ακινήτου στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» ο διαχειριστής υποχρεούται να καταγράψει όλους τους δικαιούχους εισοδήματος, από το εν λόγω ακίνητο. Τα στοιχεία αυτά (δικαιούχοι εισοδήματος, ποσοστά κ.λπ.) μπορεί να τα καταχωρήσει κατά την διαδικασία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», έως και την ημερομηνία έναρξης των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος. Σε περίπτωση που κατά την ημερομηνία οριστικοποίησης του «Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» δεν έχουν καταχωρηθεί από τον «Διαχειριστή» ποσοστά δικαιούχων εισοδήματος ή και ποσοστά αγνώστων ιδιοκτητών, ώστε να συμπληρώνεται το 100% του εισοδήματος, το ποσό που αντιστοιχεί στο υπολειπόμενο ποσοστό, φορολογείται στον ίδιο, εφόσον για το ποσοστό αυτό δεν έχει προβεί στη δημόσια κατάθεση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων (ΤΠΔ) του ποσού που αναλογεί σε αγνώστους δικαιούχους εισοδήματος, τους οποίους ο «Διαχειριστής», δεν ήταν δυνατόν να γνωρίζει. Σε περίπτωση εμφάνισης του δικαιούχου εισοδήματος και είσπραξης του ποσού από το Τ.Π.Δ., ο δικαιούχος υποχρεούται σε υποβολή δήλωσης για το εισόδημα που εισέπραξε.

Ο «Διαχειριστής» έχει την υποχρέωση να καταχωρήσει όλα τα στοιχεία που απαιτούνται και να οριστικοποιήσει το «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» το αργότερο μέχρι την ημερομηνία έναρξης της εφαρμογής για την υποβολή των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος έκαστου φορολογικού έτους με δυνατότητα εμπρόθεσμης τροποποίησής του μέχρι την καταληκτική ημερομηνία της υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. Στις περιπτώσεις που δικαιούχοι εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση «Ακινήτων» (άρθ. 39Α του ν. 4172/2013) είναι αλλοδαπά φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που δε διαθέτουν ταχυδρομική διεύθυνση στην Ελλάδα, για την εγγραφή τους στο Φορολογικό Μητρώο (απόδοση Α.Φ.Μ.) υποχρεούνται να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, με τη διαδικασία που ορίζεται στην ΠΟΛ.1283/30.12.2013 (3367 Β’) απόφαση Γ.Γ.Δ.Ε

Β) Αφού βάσει των παραπάνω είναι γνωστά τα ποσά ανά ακίνητο που αντιστοιχούν σε κάθε δικαιούχο, αυτό που απομένει είναι να προσδιοριστεί το ποσό του εισοδήματος. Αυτό θα πραγματοποιείται μέσω των υποβαλλόμενων «Δηλώσεων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Η δήλωση αυτή υποβάλλεται από το διαχειριστή για κάθε μίσθωση. Οι «Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής» (αρχικές, τροποποιητικές) υποβάλλονται μέχρι την 12η ώρα βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το «Ακίνητο». Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από το μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι την 12η ώρα βραδινή της επομένης εργάσιμης ημέρας από την ακύρωση. Σε περίπτωση τροποποίησης της διάρκειας διαμονής ή της συμφωνηθείσας αξίας συνολικού συμφωνηθέντος μισθώματος ή ακύρωσης της διαμονής ή καταχώρησης λανθασμένων στοιχείων ή άλλης αιτίας, υποβάλλεται τροποποιητική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής». Ο «Διαχειριστής» που υποβάλλει «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» απαλλάσσεται της υποχρέωσης υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας (ΠΟΛ.1013/7.1.2014 απόφαση Γ.Γ.Δ.Ε., όπως ισχύει).

Παράδειγμα.

Σε εντασσόμενο στο σύστημα ακίνητο, προκύπτει από το μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, ότι υπάρχουν τρείς συνιδιοκτήτες – δικαιούχοι εισοδήματος με τα ακόλουθα ποσοστά: – Ο Α (διαχειριστής) με ποσοστό 40%. – Ο Β με ποσοστό 40% και – Ο Γ (Ε.Π.Ε.) με ποσοστό 20%. Από το άθροισμα των δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής που υποβλήθηκαν στη διάρκεια του έτους προκύπτει ότι το συνολικό εισόδημα ήταν 20.000 ευρώ. Άρα το εισόδημα ανά φορολογούμενο θα είναι: 8.000 ευρώ για τον Α, 8.000 ευρώ για τον Β και 4.000 ευρώ για την ΕΠΕ Γ. ΠΡΟΣΟΧΗ. Ο παραπάνω τρόπος υπολογισμού, όπως και οι λοιπές υποχρεώσεις ισχύουν για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού που συνάπτονται από την 1.1.2018 και μετά. Δεν είναι μέχρι στιγμής γνωστό εάν τα παραπάνω δεδομένα θα μεταφέρονται αυτόματα και θα εμφανίζονται προσυμπληρωμένα στη φορολογική δήλωση του κάθε δικαιούχου ή εάν θα δηλώνονται από αυτόν και θα διενεργείται στη συνέχεια διασταύρωση των στοιχείων.

9. Ποιες είναι οι κυρώσεις που επιβάλλονται

Τα όργανα της Φορολογικής Διοίκησης δύνανται να εντοπίζουν τους «Διαχειριστές» που δεν έχουν τηρήσει τις προϋποθέσεις του άρθ. 111 του ν. 4446/2016 όπως ισχύει, μέσω ηλεκτρονικών διασταυρώσεων από ίδιες ή τρίτες πηγές, με κάθε πρόσφορο μέσο, ή και με μικτά συνεργεία ελέγχου που μπορεί να αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας. Οι κυρώσεις που επιβάλλονται κατά περίπτωση είναι οι εξής:

Επισημαίνεται ότι τα παραπάνω πρόστιμα είναι ανεξάρτητα από αυτά που θα επιβληθούν κατά τον τυχόν εντοπισμό φορολογικών παραβάσεων, όπως για παράδειγμα μη πραγματοποίηση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας ενώ υπήρχε υποχρέωση για αυτό λόγω υπέρβασης κριτηρίων. Στην περίπτωση αυτή θα επιβληθούν οι προβλεπόμενες από τον Κ.Φ.Δ. κυρώσεις για μη τήρηση βιβλίων, μη απόδοση ΦΠΑ κ.ο.κ

10. Πως θα δηλωθούν και θα φορολογηθούν τα εισοδήματα του 2017

Όπως αναφέραμε και παραπάνω οι ρυθμίσεις αυτές και οι υποχρεώσεις ισχύουν για βραχυχρόνιες μισθώσεις στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού που συνάπτονται από την 1.1.2018 και μετά. Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, τα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας διαμοιρασμού, θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους. Για τον ακριβή τρόπο θα χρειαστεί να αναμένουμε την κοινοποίηση των εντύπων και των οδηγιών που θα αφορούν τη δήλωση του φορολογικού έτους 2017.

ΕΠΙΛΟΓΟΣ

Ο θεσμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης των ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, όπως άλλωστε και αντίστοιχες αγορές που αναπτύσσονται σε άλλους τομείς, όπως για παράδειγμα στη μεταφορά προσώπων έναντι κομίστρου, εγείρουν μία σειρά ερωτηματικών και δημιουργούν αντικρουόμενα συμφέροντα. Στην αγορά των ακινήτων, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις από τη μια μεριά μπορούν να αποτελέσουν μία σημαντική πηγή εισοδήματος για ιδιοκτήτες που κατέχουν μία αδρανή περιουσία την οποία πλέον μπορούν να εκμεταλλευτούν. Από την άλλη μεριά όμως πλήττονται επιχειρήσεις οι οποίες έχουν επενδύσει σημαντικά ποσά στον τομέα του τουρισμού και βλέπουν να απειλούνται από αυτή την ταχύτατα αναπτυσσόμενη νέα αγορά. Επίσης δεν μπορεί να παραβλεφθεί το γεγονός ότι σε κάποιες και ειδικά στις πιο τουριστικές περιοχές της χώρας, υπάρχει μία προφανής δυσαναλογία ανάμεσα στο εισόδημα που μπορεί να αποκτήσει κάποιος ιδιοκτήτης ακινήτου μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, έναντι αυτού που θα αποκτήσει μέσω της κλασικής μακροχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου αυτού. Αυτό δημιουργεί σοβαρές παρενέργειες στην αγορά, καθώς προκαλεί δυσκολία στην ανεύρεση κατοικιών για μίσθωση, ασκώντας με αυτό τον τρόπο ανοδική πίεση στις τιμές των ενοικίων. Εάν σε όλα αυτά τα ζητήματα, που ισχύουν διεθνώς και όχι μόνο στην Ελλάδα, προσθέσει κανένας και την βραδύτητα με την οποία η Ελληνική πολιτεία προσπαθεί να δημιουργήσει κανόνες και πλαίσιο λειτουργίας της νέας αγοράς, δημιουργείται ένα εκρηκτικό μίγμα που θα πρέπει γρήγορα να καταλαγιάσει, για να μπορούν όλοι οι εμπλεκόμενοι να δραστηριοποιηθούν στην αγορά επί ίσοις όροις, στο πλαίσιο ενός υγιούς ανταγωνισμού.

πηγή:taxheaven.gr